Что такое залоговая квартира
Залоговая квартира — это недвижимое имущество, которое становится собственностью кредитора, когда заемщик не выполняет обязательства по договору.
Допустим, если квартира в залоге при ипотеке, а плательщик не вносит платежи, то она выставляется на торги, а далее переходит на баланс Микрофинансовой организации (МФО) или банка. За счет продажи недвижимости кредитор компенсирует себе невозврат долга заемщиком.
Как продать квартиру, если она в залоге у банка
Найти покупателя на залоговую квартиру, как правило, несложно. Спрос на такое жилье есть хотя бы потому, что зачастую оно уже проверено банком и страховщиком на юридическую чистоту. А, значит, неприятные сюрпризы вряд ли будут.
Далее вы узнаете, как продать залоговое жилье.
Выплатить задолженность и снять обременение
Это самый простой способ продать залоговое жилье. Он подходит тем, кто интересуется, как снять залог с квартиры, и внес за нее практически все платежи. Достаточно погасить остаток займа и объект перейдет в собственность. Владелец продаст его без проблем, заключив стандартный договор купли-продажи.
Если платежей еще достаточно, можно взять потребительский кредит, чтобы отдать текущий. В результате банк также уберет обременение с недвижимости, а заемщик станет ее полноправным собственником.
На практике банки неохотно выдают потребительские кредиты клиентам с ипотекой. Кредиторы полагают, что у таких людей финансовые проблемы и они оформляют займы для закрытия ипотеки и сохранения единственного жилья.
Вероятность одобрения кредита повышается, если у продавца:
- нет просрочек по ипотечному договору;
- есть закрытые займы на сумму не менее оформляемого кредита;
- имеется доход, достаточный для выплаты нового процентного займа.
Договориться с покупателем, чтобы он выплатил долг
В таком случае долг закрывает покупатель, который дает продавцу задаток, необходимый для погашения ипотеки. После закрытия ипотечного договора стороны проводят стандартную сделку купли-продажи.
Такой вариант подходит, если у покупателя хватает денег на единовременную покупку жилья. Согласие кредитора не требуется, достаточно предупредить его о досрочном закрытии договора.
Как правило, стороны действуют следующим образом:
- Заключают предварительный договор купли-продажи (ДКП). В нем они прописывают, что собственник продаст объект покупателю после снятия обременения.
- В предварительном договоре стороны указывают условие о задатке, а также другие положения.
- Покупатель отдает собственнику задаток или оплачивает кредитору по условиям заключенного предварительного ДКП.
- Продавец или покупатель закрывает ипотечный кредит и берет у кредитора закладную, в которой прописано, что кредит погашен.
- Стороны регистрируют в Росреестре, что с квартиры снято обременение, а право собственности перешло на покупателя по ДКП.
Это краткий вариант схемы. На практике такой вариант продажи залоговой квартиры довольно рисковый, поэтому лучше при составлении ДКП подключить грамотного юриста, который поможет в сопровождении сделки. Найти такого специалиста можно в юридической компании “Первый советник”
Провести сделку через нотариуса
По этой схеме покупатель приобретает квартиру за свои деньги. Росреестр регистрирует сделку через нотариуса всего за три рабочих дня.
Нотариус не вправе провести сделку, сохранив залог. Он может только оценить ее законность и посодействовать в составлении договора, учитывая риски для покупателя недвижимости.
Для защиты своих интересов, покупатель может попросить нотариуса провести расчет с продавцом через публичный депозитный счет. Тогда нотариус будет распоряжаться денежными средствами покупателя так, как оговорено в договоре. Услуга платная.
Общий алгоритм действий такой:
- Стороны заключают договор у нотариуса.
- Участники сделки обращаются к кредитору продавца.
- Покупатель уплачивает деньги кредитору в счет закрытия ипотеки.
- Кредитор списывает сумму и закрывает кредит.
- Продавец берет справку и закладную с отметкой кредитора.
- Продавец предоставляет документы на снятие обременения в Росреестр и получает выписку об отсутствии залога.
- Продавец относит эту выписку к нотариусу, который направляет документы на регистрацию.
- Покупатель берет выписку из ЕГРН. В ней должно быть указано, кто является новым собственником и что обременения нет.
- Нотариус переводит оставшиеся деньги с депозитного счета продавцу.
Заключение
Способов, как продать квартиру, которая числится в залоге у банка, довольно много. Мы привели лишь некоторые из них. Для совершения сделки рекомендуем вам обратиться к опытному юристу.
Источник:
